Locação BTS
Além das locações de imóveis para fins não residenciais (comerciais e/ou industriais) que comumente são contratadas, de imóveis prontos, há situações em que o futuro inquilino (empresário) necessita de um prédio urbano por longo tempo, onde pretende desenvolver seu negócio, e neste caso ele pode ajustar com um investidor/proprietário que este construa uma edificação ou reforme algum prédio já existente, para tal tipo de locação.
Essa locação está prevista no art. 54-A (introduzido em 2012) da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), que em inglês se chama “built to suit” (BTS), ou seja, construído sob medida, construído para servir a um inquilino específico.
Essa benfeitoria, a ser construída ou a ser reformada, deverá ter as dimensões e as especificações que o empresário necessita, e em troca estará automaticamente locada assim que estiver apta para ser ocupada, garantindo aluguéis desde o início e por um longo e determinado período.
Nesse tipo de contrato de locação, que certamente será de longo prazo (10 a 20 anos) para justificar o investimento na obra, a Lei do Inquilinato permite que as Partes ajustem regras diferentes dos contratos de locação convencional, podendo ser fixado que o reajuste dos aluguéis não será a preço de mercado a cada 3 anos, e até mesmo que não haja nem o reajuste anual.
E as partes também podem fixar multa compensatória caso a locação seja rescindida antes do prazo previsto.
Enfim, é um contrato um pouco mais complexo do que o tradicional contrato de locação não residencial, e portanto necessita que seja elaborado por quem conhece o assunto, mas é totalmente legal.
Locação de superfície
Mas se o futuro locatário é quem vai construir sobre o terreno do locador, então haverá um outro tipo de contrato, chamado de superfície, previsto no artigo 1.369 ao artigo 1.377 do Código Civil.
Neste caso, o proprietário entra apenas com o terreno, ficando a obra (a ser aprovada pela Municipalidade e outros Órgãos Públicos) por conta do superficiário (futuro locatário), e também neste caso o contrato deve prever um período longo de locação para compensar o investimento imobiliário, visto que ao término da locação a edificação construída pelo inquilino ficará com o locador, passando a integrar seu patrimônio.
E se o contrato não estipular o contrário, o direito do locatário poderá ser transferido para terceiros (por ato inter vivos) ou para seus herdeiros (causa mortis), respeitado o prazo previsto no contrato, não sendo admitido nenhum encargo para tal transferência.
E independente do prazo fixado no contrato, o superficiário (inquilino) terá direito de preferência em caso de venda do imóvel pelo proprietário (locador).
Por: José Luiz Favero
